Cómo vender una casa heredada entre hermanos

Heredar una vivienda entre varios hermanos es muy habitual. Y mientras todos están de acuerdo sobre qué hacer con ella, normalmente no hay demasiado problema. La dificultad aparece cuando uno quiere vender, otro quiere quedarse la vivienda y otro simplemente no quiere decidir todavía.

En estos casos conviene separar dos cuestiones: la herencia y la posterior copropiedad del inmueble. No son exactamente lo mismo.

Primero: ¿la herencia ya está adjudicada?

Antes de hablar de vender la vivienda hay que saber en qué situación se encuentra.

Si la herencia todavía no se ha aceptado y adjudicado, los herederos tendrán que realizar primero los trámites correspondientes. Si la vivienda ya ha sido adjudicada a varios hermanos, estaremos ante una propiedad compartida o proindiviso: cada propietario tendrá un porcentaje sobre el inmueble.

Y ahí aparece una de las preguntas que más se repiten:

¿Podemos vender la casa si uno de los hermanos no quiere?

La vivienda completa no puede venderse voluntariamente sin el consentimiento de todos sus propietarios. Pero eso no significa que un copropietario esté obligado a permanecer indefinidamente en esa situación.

Si todos los hermanos quieren vender

Es el escenario más sencillo.

Antes de poner la vivienda en el mercado conviene comprobar la documentación, conocer su valor de mercado y acordar entre todos cuestiones tan básicas como el precio de salida, las condiciones de venta y el reparto de determinados gastos.

Parece obvio, pero muchos problemas empiezan precisamente porque estas decisiones no se hablan antes de encontrar comprador.

Además, en una vivienda heredada es especialmente recomendable revisar Registro y Catastro, posibles cargas, titularidad y situación documental antes de comenzar la comercialización.

Si uno quiere quedarse la vivienda

También puede ser una solución.

Uno de los hermanos puede adquirir la participación de los demás y convertirse en propietario de la totalidad del inmueble. Pero antes de decidir cómo hacerlo conviene estudiar bien la operación, porque la forma jurídica y fiscal utilizada importa.

No siempre se trata simplemente de que “uno compre la parte de los otros”.

Hay que analizar cómo está distribuida la propiedad, qué valor tiene el inmueble y cuál es la alternativa más adecuada para ese caso concreto.

¿Y si uno de los hermanos no quiere vender?

Aquí empiezan muchas de las consultas.

Ningún copropietario está obligado, con carácter general, a permanecer indefinidamente en una comunidad de bienes. Por eso existen distintas vías para poner fin a la copropiedad.

Pero que exista una vía legal no significa que deba ser la primera opción.

Antes de llegar a procedimientos más costosos o conflictivos, merece la pena estudiar si existe una solución acordada: que uno adquiera las participaciones de los demás, vender conjuntamente a un tercero o buscar una fórmula que permita desbloquear la situación.

Una buena valoración del inmueble suele ser especialmente útil en este punto. Muchas discusiones que aparentemente son familiares esconden en realidad una diferencia sobre cuánto vale la vivienda.

Cuidado con vender únicamente “mi parte”

Un propietario puede plantearse transmitir su participación en el inmueble. Jurídicamente es diferente de vender la vivienda completa.

Sin embargo, antes de hacerlo conviene entender muy bien las consecuencias.

Una participación indivisa no suele tener el mismo atractivo ni el mismo valor comercial que ese mismo porcentaje calculado matemáticamente sobre el valor de toda la vivienda. Por eso, antes de tomar una decisión precipitada, merece la pena estudiar las demás alternativas.

Antes de poner la vivienda a la venta

En una vivienda heredada yo revisaría primero cuatro cosas:

• quién figura actualmente como propietario;
• qué porcentaje corresponde a cada uno;
• si existen cargas o discrepancias documentales;
• y cuál es el valor razonable del inmueble en el mercado actual.

Después hablaríamos de venta.

Porque encontrar un comprador y descubrir después que existe un problema de titularidad, una carga pendiente o un desacuerdo entre propietarios es exactamente el orden contrario al que interesa seguir.

Una vivienda puede venderse. Un conflicto necesita resolverse antes.

Cuando varios hermanos comparten una propiedad, no existe una única solución válida para todos los casos.

A veces lo razonable será vender. En otros casos, uno de los propietarios podrá quedarse la vivienda. Y en otros habrá que buscar una salida a una copropiedad que se ha vuelto imposible de mantener.

Lo importante es saber qué tenemos, cuánto vale y qué opciones existen antes de decidir.

Si tienes una vivienda heredada entre varios propietarios y no sabéis cómo plantear la venta, puedo estudiar la situación contigo antes de ponerla en el mercado.