Mi casa tiene más metros de los que aparecen en las escrituras: ¿qué puedo hacer?
Rosalía Martín Experta Patrimonial
Última actualización: 2026-10-15
Rosalía Martín Experta Patrimonial
Última actualización: 2026-10-15
Imagina que tienes una vivienda de dos plantas, con garaje ,trastero y un patio cubierto.
Llevas años viviendo en ella, pero un día, al preparar su venta o solicitar una hipoteca, descubres que en las escrituras únicamente aparecen 90 metros construidos.
Sin embargo, la vivienda tiene 180.
¿Dónde están los otros 90 metros?
La respuesta no siempre es sencilla. Puede tratarse de una ampliación antigua, una construcción auxiliar que nunca se incorporó a la descripción registral, un error documental o una diferencia en la forma de medir las superficies.
Lo importante es no confundir una discrepancia documental con una infracción urbanística.
Antes de sacar conclusiones, necesitamos saber qué superficie estamos comparando.
Este es el primer punto que debemos aclarar.
Superficie de parcela: los metros cuadrados de terreno sobre los que se encuentra la vivienda.
Superficie construida: comprende la edificación, incluidos los elementos constructivos que correspondan según el criterio de medición empleado.
Superficie útil: el espacio interior que puede utilizarse, calculado conforme al criterio aplicable.
Además, pueden existir superficies construidas destinadas a garajes, almacenes, porches o dependencias auxiliares.
En un inmueble de dos plantas, por ejemplo, una parcela de 100 m² puede albergar una vivienda con una superficie construida total superior a esos 100 m².
Por eso, cuando alguien me dice que los metros no coinciden, la primera pregunta es:
¿Estamos comparando la misma superficie en todos los documentos?
Existen distintas situaciones.
Es frecuente encontrar viviendas antiguas a las que se añadió una segunda planta, se amplió una habitación o se construyeron nuevas dependencias.
Esas obras pueden existir físicamente desde hace décadas y, sin embargo, no aparecer en la descripción registral.
Habrá que estudiar su antigüedad, la documentación disponible y su situación urbanística.
Un garaje, una cocina exterior, un almacén o una dependencia construida en el patio pueden explicar parte de la diferencia.
Pero no todas estas construcciones tienen la misma consideración urbanística ni registral.
Algunas viviendas conservan descripciones procedentes de escrituras otorgadas hace muchos años.
La información puede ser escasa o no reflejar adecuadamente la distribución y las superficies actuales.
Puede suceder que el Catastro recoja una ampliación que no aparece inscrita en el Registro.
También puede ocurrir lo contrario: que la construcción exista físicamente, pero no esté correctamente incorporada a ninguno de los dos.
Que una construcción aparezca en Catastro no significa necesariamente que esté legalizada urbanísticamente ni inscrita en el Registro.
Pensemos en una vivienda unifamiliar de El Ejido con las siguientes características:
| Concepto | Superficie |
|---|---|
| Construcción descrita en escrituras | 90 m² |
| Planta baja existente | 90 m² |
| Planta alta construida posteriormente | 90 m² |
| Superficie construida actual | 180 m² |
| Diferencia respecto a escrituras | 90 m² |
En este supuesto, la diferencia no se debe necesariamente a un error de medición. Puede existir una planta completa que nunca se incorporó a la descripción registral.
Ahora bien, no podemos concluir que esa planta sea legal o ilegal únicamente comparando las superficies.
Necesitamos conocer cuándo se construyó, si contaba con autorización, qué permite el planeamiento urbanístico y qué documentación puede acreditar su situación.
En determinados casos, sí.
Una diferencia entre la realidad física y las escrituras no impide automáticamente una compraventa.
Sin embargo, puede generar dificultades:
El comprador puede desconfiar de una superficie que no aparece documentada.
La entidad financiera puede solicitar aclaraciones antes de conceder una hipoteca.
Una tasación puede distinguir entre superficie comprobada y superficie jurídicamente acreditada.
La descripción de la vivienda puede requerir una regularización previa.
No siempre será imprescindible resolver todas las diferencias antes de vender, pero sí conviene identificarlas y explicar correctamente la situación al comprador.
Una vivienda puede tener más superficie física que registral y, aun así, necesitar un estudio específico para determinar qué parte puede inscribirse y mediante qué procedimiento.
No existe un procedimiento único. Dependerá del origen de la diferencia.
Si se trata de una ampliación construida y no inscrita, puede ser necesario estudiar una declaración de ampliación de obra nueva, con la documentación técnica, notarial y urbanística correspondiente.
Cuando se trata de construcciones antiguas, la normativa contempla determinadas vías de inscripción por antigüedad, siempre que se cumplan los requisitos legales.
La antigüedad, por sí sola, no convierte automáticamente una obra en plenamente legal ni garantiza su inscripción.
Si la diferencia afecta a los metros de terreno, el problema es distinto. Puede requerir una rectificación de cabida, una representación gráfica georreferenciada o un procedimiento de coordinación entre Catastro y Registro.
Si el error está en Catastro, habrá que determinar si procede presentar una declaración, solicitar la corrección correspondiente o promover la subsanación de discrepancias por los cauces establecidos.
Antes de iniciar cualquiera de estos trámites, resulta fundamental identificar exactamente dónde se encuentra el problema.
Para realizar una primera comprobación, recomiendo reunir:
La escritura de propiedad.
Una nota simple registral actualizada.
La certificación catastral descriptiva y gráfica.
Los planos disponibles de la vivienda.
Licencias, proyectos o documentación relativa a ampliaciones, si existen.
Con esta información podremos empezar a distinguir entre un error descriptivo, una diferencia de superficie y una construcción que no consta debidamente documentada.
En algunos casos será necesario contar con mediciones o certificados de un técnico competente.
Depende de la situación.
No cuesta lo mismo corregir un dato descriptivo que documentar una ampliación de obra, tramitar una rectificación registral o resolver una incidencia urbanística.
Pueden intervenir técnicos, notaría, Registro, Catastro y Ayuntamiento, según el procedimiento necesario.
Por eso, antes de hablar de costes, conviene determinar qué hay que regularizar realmente y si la regularización solicitada es viable.
Iniciar trámites sin haber identificado el origen de la discrepancia puede provocar gastos innecesarios.
No necesariamente. Catastro describe los inmuebles a efectos administrativos y fiscales, pero no sustituye la comprobación de su legalidad urbanística.
Es posible en determinados casos, siempre que exista una vía legal adecuada y se cumplan los requisitos documentales, urbanísticos y registrales.
Puede ser necesario aclarar la diferencia antes de vender, hipotecar o realizar determinadas operaciones. Las consecuencias dependerán del origen de la discrepancia.
En determinadas circunstancias, sí. Existe un régimen específico para la inscripción de obras antiguas, pero deben comprobarse sus requisitos y limitaciones.
Lo primero es identificar qué superficie recoge cada documento y si existe una ampliación no inscrita. A partir de esa comprobación podremos determinar el procedimiento adecuado.
Las diferencias de superficie son frecuentes en viviendas antiguas, casas familiares que han sufrido ampliaciones y propiedades con dependencias auxiliares.
En El Ejido y otros municipios de Almería encontramos inmuebles cuya realidad física ha cambiado con el paso de los años, mientras que su documentación no siempre se ha actualizado.
Pero dos viviendas con la misma diferencia de metros pueden necesitar soluciones completamente distintas.
En mi trabajo de asesoramiento patrimonial, el primer paso es revisar la documentación, identificar el origen de la discrepancia y estudiar las posibilidades de regularización.
¿Tu vivienda tiene más metros construidos de los que aparecen en las escrituras?
Antes de iniciar trámites o asumir costes, podemos estudiar qué ocurre con tu propiedad y qué opciones existen.
Preguntar no cuesta nada, y evita líos innecesarios.
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