Requisitos notariales para comprar o vender una vivienda en El Ejido
Rosalía Martín Experta Patrimonial
Última actualización: 2026-10-14
Rosalía Martín Experta Patrimonial
Última actualización: 2026-10-14
En El Ejido, como en cualquier otro municipio, pueden surgir dudas relacionadas con las cargas hipotecarias, las herencias, las diferencias de superficie o las discrepancias entre Catastro y Registro de la Propiedad.
¿Qué documentación necesita el notario? ¿Puede una discrepancia catastral impedir la firma? ¿Qué conviene revisar antes de vender?
Vamos a verlo.
En España, una compraventa inmobiliaria puede ser válida entre las partes sin necesidad de escritura pública, siempre que se cumplan los requisitos legales del contrato.
Sin embargo, formalizar la compraventa mediante escritura pública es lo habitual y lo recomendable, ya que proporciona seguridad jurídica, facilita la acreditación de la transmisión y permite su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
El notario comprueba la identidad, capacidad y legitimación de los otorgantes, informa sobre el contenido y las consecuencias de la escritura y realiza las comprobaciones exigidas legalmente.
No obstante, su intervención no sustituye todas las verificaciones técnicas, urbanísticas o documentales que puede necesitar un inmueble.
Aunque cada operación tiene sus particularidades, normalmente será necesario disponer de la siguiente documentación:
DNI o NIE de compradores y vendedores. Permite identificar a quienes intervienen en la operación.
Título de propiedad. Escritura de compraventa, adjudicación de herencia u otro documento que acredite cómo se adquirió el inmueble.
Información registral. Permite comprobar la titularidad y conocer las hipotecas, embargos u otras cargas que puedan afectar a la finca.
Referencia catastral. Identifica el inmueble en Catastro y permite consultar sus datos descriptivos.
Certificado de eficiencia energética. Con carácter general, es obligatorio para vender una vivienda y debe estar registrado conforme a la normativa aplicable. Existen determinadas excepciones legales, pero la antigüedad de una vivienda o su necesidad de reforma no suponen, por sí solas, una exención.
Información sobre el IBI. Conviene comprobar la situación de los recibos y las posibles deudas que puedan afectar al inmueble.
Certificado de deudas con la comunidad de propietarios. Cuando la vivienda pertenece a una comunidad, debe aportarse en los términos previstos legalmente, salvo las excepciones correspondientes.
Documentación hipotecaria. Si existe una hipoteca pendiente, habrá que conocer su situación y determinar cómo se procederá a su cancelación, cuando corresponda.
En determinados casos también será necesario aportar documentación relacionada con herencias, poderes de representación, régimen económico matrimonial, autorizaciones administrativas o situación urbanística.
No todas las viviendas necesitan exactamente los mismos documentos. La revisión previa permite identificar cuáles son necesarios en cada operación.
El certificado de eficiencia energética merece especial atención porque no es un documento que deba solicitarse únicamente cuando se aproxima la firma.
Con carácter general, las viviendas que se ponen a la venta deben disponer de un certificado de eficiencia energética válido y registrado. La calificación energética también debe incluirse en la publicidad y comercialización del inmueble conforme a la normativa aplicable.
El Real Decreto 390/2021 contempla determinadas exclusiones de su ámbito de aplicación, entre ellas algunos edificios protegidos, determinadas construcciones provisionales y ciertos inmuebles destinados a demolición o a determinadas reformas, siempre que se cumplan las condiciones legales.
Por tanto, no debemos dar por hecho que una vivienda está exenta simplemente porque sea antigua, esté deshabitada o necesite obras.
Antes de anunciarla, conviene comprobar su situación concreta.
Esta es una de las incidencias documentales más habituales.
Una vivienda puede figurar con una superficie en Catastro, otra diferente en el Registro de la Propiedad y una tercera que resulte de una medición técnica.
También pueden existir diferencias en los linderos, la descripción de las construcciones, la distribución o la identificación de la finca.
Estas discrepancias no significan automáticamente que la vivienda no pueda venderse.
Lo importante es determinar su origen y comprobar si afectan a la identificación del inmueble, a su situación jurídica o a la posibilidad de inscribir correctamente la transmisión.
Imaginemos una vivienda que aparece con 110 m² en Catastro y 100 m² en el Registro.
Antes de concluir que existe un error, debemos comprobar qué superficie recoge cada documento: útil, construida, con elementos comunes o correspondiente a una finca cuya descripción no se ha actualizado.
Una diferencia de metros puede deberse a distintas formas de medición, a modificaciones realizadas con posterioridad o a errores documentales.
No todas requieren el mismo procedimiento de corrección.
La situación puede ser más compleja cuando existen ampliaciones, terrazas cerradas, habitaciones adicionales o dependencias que no aparecen correctamente reflejadas en la documentación.
En estos casos, además de la superficie, puede ser necesario estudiar la antigüedad de las obras, su situación urbanística y las posibilidades de regularización.
Que una construcción aparezca en Catastro no significa necesariamente que esté legalizada urbanísticamente ni inscrita en el Registro de la Propiedad.
Cuando la incidencia afecta a construcciones o fincas que no constan correctamente inscritas, puede resultar útil ampliar información sobre las viviendas no inscritas y sus consecuencias.
Cuando las discrepancias afectan a los límites de la parcela, su ubicación o la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral, es especialmente importante comprobar que ambas descripciones se refieren al mismo inmueble.
Según las circunstancias, puede ser necesaria documentación técnica o tramitar un procedimiento de rectificación o coordinación.
Estas situaciones forman parte de las cuestiones que abordo en el servicio de Regularización entre Catastro y Registro de la Propiedad.
No todas las discrepancias entre Catastro y Registro impiden firmar una escritura.
Una diferencia de superficie o una descripción catastral desactualizada puede ser compatible con la compraventa si el inmueble está suficientemente identificado y se cumplen los requisitos legales.
Sin embargo, determinadas incidencias pueden requerir aclaraciones, documentación adicional o actuaciones previas.
Conviene distinguir tres situaciones:
Discrepancias que no impiden la compraventa, aunque resulte recomendable corregirlas.
Discrepancias que requieren aclaraciones o documentación complementaria antes de continuar.
Incidencias que impiden autorizar la escritura en los términos planteados, hasta que se resuelva el problema correspondiente.
La decisión no depende únicamente de que existan dos superficies diferentes, sino de la naturaleza de la incidencia y de las exigencias legales aplicables.
Por eso, cuando conocemos una discrepancia antes de vender, lo recomendable es estudiarla antes de fijar la fecha de firma.
La existencia de una hipoteca no impide necesariamente vender una vivienda.
Es habitual que la deuda pendiente se cancele económicamente con parte del precio de la compraventa y que se gestione la correspondiente cancelación registral.
Otra cuestión diferente es que el comprador necesite financiación hipotecaria.
En ese supuesto, la entidad bancaria puede exigir determinadas comprobaciones sobre la situación registral, identificación y características del inmueble.
Una discrepancia documental que no impide necesariamente la compraventa podría generar dificultades para obtener la financiación.
Por eso conviene revisar la documentación antes de comprometer plazos o entregar cantidades importantes a cuenta.
Si estás estudiando la financiación de una operación, también puedes consultar el artículo ¿Es buen momento para pedir una hipoteca?.
La firma de la escritura no significa que todos los impuestos deban estar pagados previamente.
En la compraventa de una vivienda usada, el comprador normalmente debe presentar y liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
En Andalucía, con carácter general, el plazo de presentación es de dos meses desde el día siguiente al devengo, sin perjuicio de las particularidades aplicables.
Cuando se trata de determinadas transmisiones de vivienda nueva, la tributación es diferente y pueden intervenir el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
Por su parte, el vendedor debe tener en cuenta, cuando corresponda, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, y las posibles consecuencias de la venta en su IRPF.
Cada impuesto tiene sus propias reglas, plazos y sujetos obligados.
Muchos retrasos pueden evitarse mediante una revisión documental previa.
Antes de poner una vivienda a la venta o comprometer una fecha de firma, conviene comprobar:
Que quienes venden son los titulares y están legitimados para transmitir.
Que las cargas registrales están identificadas y existe una solución prevista.
Que la descripción del inmueble se corresponde con la realidad.
Que las construcciones y modificaciones están correctamente documentadas.
Que se dispone del certificado de eficiencia energética cuando es obligatorio.
Que la operación es compatible con las condiciones de financiación del comprador.
Que las partes conocen los impuestos, gastos y obligaciones que les corresponden.
La mejor forma de evitar problemas en notaría es detectar las incidencias antes de llegar a ella.
Una compraventa puede parecer sencilla hasta que aparecen diferencias entre escrituras, Catastro, Registro o realidad física.
En estos casos, actuar con antelación puede evitar retrasos, gastos imprevistos y decisiones precipitadas.
Como asesora inmobiliaria y patrimonial, trabajo en la revisión de situaciones documentales y en el acompañamiento de operaciones inmobiliarias, especialmente cuando existen cuestiones relacionadas con la regularización de inmuebles.
Cada vivienda tiene su propia historia documental. Antes de iniciar cualquier corrección, conviene estudiar qué consta realmente en cada organismo y cuál es el procedimiento adecuado.
Preguntar no cuesta nada, y evita líos innecesarios. Asesórate aquí.
Y si quieres conocer otras situaciones que conviene revisar antes de tomar decisiones inmobiliarias o patrimoniales, visita Ojo con esto.
10 Razones para Vivir en El Ejido
El Ejido ofrece un entorno natural diverso con playas espectaculares y clima agradable. Su economía diversificada brinda oportunidades laborales y empresariales. Cuenta con una rica cultura agrícola, amplia red de servicios básicos y un ambiente seguro, lo que lo hace ideal para vivir y trabajar
¿Cuántas viviendas se venden realmente en El Ejido?
El mercado inmobiliario de El Ejido mantiene una actividad significativa, incluso en relación con otros municipios de la provincia. Hay compradores y hay movimiento, aunque eso no significa que cualquier vivienda se venda a cualquier precio.
¿A cuánto está el metro en El Ejido? Pues depende
Hablar de un precio medio en El Ejido parece sencillo, hasta que bajamos a la realidad: no cuesta lo mismo una vivienda en Almerimar, Santa María, Las Norias o el propio núcleo urbano. Y aun dentro de una misma zona, cada vivienda es diferente.
