Se venden menos viviendas, pero los precios siguen subiendo: ¿qué está pasando?
Rosalía Martín Experta Patrimonial
Última actualización: 2026-08-19
Rosalía Martín Experta Patrimonial
Última actualización: 2026-08-19
El mercado inmobiliario nos está dejando una de esas situaciones que, a primera vista, parecen contradictorias.
Se venden menos viviendas, pero los precios siguen subiendo.
Los últimos datos del Colegio de Registradores señalan que durante el segundo trimestre de 2026 se registraron 167.934 compraventas de vivienda en España, un 5,7 % menos que en el trimestre anterior y un 2,3 % menos que en el mismo periodo de 2025.
Es, además, el segundo trimestre consecutivo en el que disminuyen las operaciones.
Y hasta aquí podríamos pensar: si se venden menos viviendas, los precios deberían empezar a bajar.
Pues no.
Durante ese mismo trimestre, el precio medio registrado alcanzó los 2.487 €/m², un nuevo máximo histórico. Supone una subida del 2,4 % trimestral y del 9,2 % interanual.
Así que tenemos menos compraventas y precios más altos.
¿Cómo se explica esto?
Una de las cosas que conviene recordar cuando hablamos del mercado inmobiliario es que número de ventas y precio no tienen por qué moverse al mismo ritmo.
El precio depende de muchos factores: cuánta vivienda sale realmente al mercado, qué tipo de vivienda se está vendiendo, dónde se encuentra, qué demanda existe, qué capacidad de financiación tienen los compradores y, por supuesto, hasta dónde están dispuestos a llegar vendedores y compradores.
Y los datos del Notariado apuntan en la misma dirección.
En mayo de 2026 se formalizaron 55.761 compraventas, un 11,8 % menos que en mayo del año anterior. Sin embargo, el precio medio aumentó un 8,8 %, hasta los 2.049 €/m².
Un mes antes había ocurrido algo parecido: las compraventas disminuyeron un 10,2 % interanual, mientras que el precio medio del metro cuadrado aumentó un 9,4 %.
Por tanto, no estamos ante un dato aislado.
Y aquí está, para mí, uno de los matices más importantes.
Cuando decimos que «el precio de la vivienda está subiendo en España», estamos hablando de una media.
Y las medias sirven para conocer una tendencia general, pero pueden esconder realidades muy diferentes.
Los últimos datos de Registradores muestran incrementos trimestrales del precio en 12 comunidades autónomas y 33 provincias. Es decir, la subida no se está produciendo de la misma manera en todo el territorio.
Hay mercados que continúan claramente tensionados y con precios muy elevados. Madrid, Barcelona o Baleares son buenos ejemplos.
En el segundo trimestre de 2026, la Comunidad de Madrid alcanzó un precio medio de 4.477 €/m² e Illes Balears 4.311 €/m². Si bajamos a las capitales, Madrid se situó en 5.534 €/m², Barcelona en 5.045 €/m² y Palma en 4.291 €/m².
Pero eso no significa que podamos trasladar ese comportamiento al resto de España.
Hay territorios donde las subidas son mucho más moderadas y otros en los que, trimestre a trimestre, podemos empezar a encontrar mayor estabilidad o incluso pequeños ajustes.
Incluso entre los grandes mercados existen diferencias en el ritmo al que están evolucionando.
Por eso, decir que «la vivienda sube» puede servir como titular nacional.
Para tomar una decisión sobre una vivienda concreta, se queda bastante corto.
Aquí también conviene tener cuidado con los titulares.
Dos trimestres consecutivos con menos compraventas son un dato que merece atención.
Pero de ahí a afirmar que el mercado inmobiliario está cayendo hay bastante distancia.
De hecho, los propios datos nos están diciendo que los precios continúan soportando una presión importante al alza.
También existen diferencias según el tipo de vivienda. Durante el segundo trimestre, las compraventas de vivienda nueva descendieron un 11,5 % respecto al trimestre anterior, mientras que las de vivienda usada lo hicieron un 4 %.
Por tanto, tenemos que seguir observando qué ocurre durante los próximos meses.
Porque una reducción del número de operaciones puede ser una señal de moderación de la actividad, pero por sí sola no significa que estemos ante una caída generalizada del mercado ni de los precios.
Porque de todos estos datos podemos sacar una conclusión equivocada:
«Si los precios de la vivienda están subiendo un 9 %, mi vivienda también vale un 9 % más».
No necesariamente.
Ese 9 % es una referencia estadística sobre un determinado mercado y periodo.
No es una revalorización automática de todas las viviendas de España.
Y mucho menos podemos trasladar directamente una media nacional a una vivienda situada en Almería, El Ejido o cualquier otro mercado local.
Ya lo vimos cuando analizamos el precio por metro cuadrado en El Ejido: incluso dentro de un mismo municipio encontramos diferencias importantes entre núcleos, zonas, calles y viviendas.
Por eso, una estadística nos ayuda a entender hacia dónde se mueve el mercado, pero no determina cuánto vale una vivienda concreta.
Y hay algo todavía más importante cuando estamos pensando en vender:
Que suba el precio de la vivienda no significa que cualquier vivienda pueda venderse a cualquier precio.
Una vivienda puede salir al mercado por encima de su valor y permanecer meses anunciada mientras otras encuentran comprador.
El precio de salida, el precio que vemos anunciado en los portales y el precio al que finalmente se cierra una operación no son necesariamente la misma cosa.
Hay otra cuestión que tampoco debemos perder de vista.
A medida que los precios aumentan, también aumenta el esfuerzo económico necesario para comprar.
Y eso puede provocar que una parte de la demanda tenga más dificultades para acceder a determinadas viviendas o tenga que ajustar sus expectativas.
El comprador compara, calcula financiación, analiza alternativas y decide hasta dónde puede —y quiere— llegar.
Por eso podemos encontrarnos con una situación aparentemente extraña: precios medios que continúan creciendo mientras disminuye el número de operaciones.
No necesariamente es una contradicción.
Puede ser simplemente la fotografía de un mercado en el que sigue existiendo presión sobre los precios, pero donde no todo se vende igual, ni en todos los lugares, ni a cualquier precio.
Seguiremos viendo titulares sobre subidas de precios, bajadas de compraventas, hipotecas, oferta, demanda o máximos históricos.
Y debemos mirarlos.
Nos ayudan a entender hacia dónde se mueve el mercado y a detectar cambios.
Pero después hay que bajar del titular a la realidad.
A la comunidad autónoma.
A la provincia.
Al municipio.
A la zona.
A la calle.
Y finalmente, a la vivienda.
Porque podemos saber que en España se venden menos viviendas mientras los precios medios continúan subiendo.
Pero si la pregunta es:
«¿Y esto qué significa para mi vivienda?»
entonces ya necesitamos mirar bastante más que una estadística.
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