Vas a vender una vivienda? Estos son los impuestos que debes conocer

Impuestos al vender una vivienda en Andalucía: qué debes tener en cuenta

Cuando pensamos en vender una vivienda solemos hacer una cuenta sencilla: cuánto nos costó y cuánto vamos a obtener por ella.

Fiscalmente, sin embargo, la operación requiere mirar algo más.

Una venta puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial que deberá reflejarse en el IRPF y, cuando hablamos de terrenos de naturaleza urbana, también puede entrar en juego la conocida plusvalía municipal. Agencia Tributaria

Por eso, antes de vender conviene conocer no solo el precio que esperamos obtener, sino también qué consecuencias fiscales puede tener la operación.

1. IRPF: no se paga por todo el precio de venta

Este es uno de los primeros conceptos que conviene aclarar.

Si vendes una vivienda por 180.000 euros, eso no significa que tengas que tributar en IRPF por 180.000 euros.

Con carácter general, la ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, teniendo en cuenta los conceptos que fiscalmente pueden formar parte de ambos valores. Agencia Tributaria

En el valor de adquisición pueden intervenir, además del importe pagado por el inmueble, determinados gastos y tributos inherentes a la adquisición y las inversiones o mejoras realizadas. En determinados casos también hay que tener en cuenta las amortizaciones, algo especialmente relevante si el inmueble ha estado alquilado. Agencia Tributaria

En el valor de transmisión también pueden descontarse determinados gastos y tributos inherentes a la venta que hayan sido satisfechos por el vendedor. Agencia Tributaria

Por eso dos viviendas compradas y vendidas por exactamente los mismos importes pueden tener un resultado fiscal diferente.

2. La plusvalía municipal es otro impuesto diferente

Además del IRPF, en una venta puede aparecer el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido habitualmente como plusvalía municipal.

Y aquí hay una diferencia importante: no grava simplemente que hayamos vendido la vivienda por más dinero del que nos costó. El impuesto se refiere al incremento de valor experimentado por el terreno de naturaleza urbana puesto de manifiesto con su transmisión. BOE

En una compraventa ordinaria, el sujeto pasivo es, con carácter general, quien transmite el terreno, es decir, el vendedor. BOE

Al ser un impuesto municipal, hay que estudiar la operación conforme a las reglas aplicables y al municipio correspondiente.

3. ¿Y si vendo mi vivienda habitual?

Aquí hay que tener especial cuidado porque circula mucha información simplificada.

Vender la vivienda habitual no significa automáticamente que la ganancia esté exenta de IRPF.

Existen determinados supuestos en los que puede aplicarse una exención, siempre que se cumplan los requisitos establecidos. La Agencia Tributaria contempla, entre otros, la reinversión en otra vivienda habitual. Agencia Tributaria

Por tanto, no basta con decir “era mi vivienda habitual” para concluir que no habrá tributación.

4. Reinvertir en otra vivienda habitual puede cambiar el resultado

Si se cumplen los requisitos de la exención por reinversión en vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente.

Aquí es importante estudiar cuánto se obtiene con la transmisión, cuánto se reinvierte y si se cumplen las condiciones y plazos exigidos.

Por eso tampoco hablaría simplemente de una “reducción por comprar otra casa”. Es una exención sometida a requisitos, no un descuento automático por volver a comprar.

5. ¿Qué ocurre si el vendedor tiene más de 65 años?

Existe otro supuesto especialmente relevante.

La Agencia Tributaria establece la exención de las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años. Agencia Tributaria

Pero, nuevamente, conviene fijarse en las palabras: hablamos de vivienda habitual. No debemos trasladar automáticamente esta exención a cualquier inmueble propiedad de una persona mayor de 65 años.

6. ¿Y si la vivienda es heredada?

Una vivienda heredada también puede generar una ganancia o pérdida patrimonial cuando posteriormente se vende.

Y aquí el cálculo merece especial atención porque el valor de adquisición no funciona exactamente como en una vivienda que compramos nosotros años atrás.

Por eso, antes de vender una vivienda procedente de una herencia conviene revisar cómo se adquirió, qué valores se utilizaron y qué gastos y tributos están relacionados con la operación.

No es buena idea calcular la ganancia simplemente restando al precio de venta lo que el antiguo propietario pagó originalmente por la vivienda.

Antes de vender, haz también la cuenta fiscal

Conocer el posible precio de venta es solo una parte de la decisión.

Si estás pensando en vender por 150.000, 200.000 o 300.000 euros, lo realmente útil es conocer qué resultado económico puede quedarte después de considerar gastos e impuestos.

Y esa cuenta merece hacerse antes, no cuando la vivienda ya está vendida.

Cada operación tiene circunstancias distintas: cuándo y cómo se adquirió el inmueble, si fue heredado, si ha estado alquilado, si es vivienda habitual, la edad del propietario, las mejoras realizadas o una posible reinversión pueden modificar el análisis.

Antes de vender una vivienda, conocer su valor es importante. Conocer las consecuencias fiscales de la operación también lo es.

Este contenido tiene carácter informativo general. La tributación debe analizarse atendiendo a las circunstancias concretas de cada operación.