Vender una vivienda por debajo del valor de referencia catastral en El Ejido: consecuencias fiscales.
Rosalía Martín Experta Patrimonial
Última actualización: 2026-10-15
Rosalía Martín Experta Patrimonial
Última actualización: 2026-10-15
Esta diferencia puede tener consecuencias fiscales, especialmente para el comprador. Conviene conocerlas antes de firmar una compraventa en El Ejido o en cualquier otro municipio de Andalucía.
Aunque sus nombres se parecen, cumplen funciones diferentes.
El valor catastral es un valor administrativo que se utiliza, entre otras cuestiones, para determinar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
El valor de referencia catastral, vigente desde 2022 como referencia fiscal en determinadas operaciones inmobiliarias, se obtiene a partir del análisis de compraventas formalizadas ante notario y otros criterios establecidos por la Dirección General del Catastro.
Este último tiene especial importancia en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Pero hay algo que debemos tener claro: el valor de referencia no es necesariamente el precio por el que una vivienda puede venderse en el mercado.
Sí. No existe una obligación general de vender una propiedad por el importe establecido como valor de referencia catastral.
El propietario puede acordar libremente un precio con el comprador, siempre que la operación sea real, legal y se declare correctamente.
Por ejemplo, una vivienda en El Ejido puede tener un valor de referencia de 130.000 euros y venderse por 100.000 euros.
Esta diferencia puede deberse a su estado de conservación, la necesidad de reformas, circunstancias del mercado o una negociación entre las partes.
La compraventa no es irregular por el simple hecho de que exista esa diferencia.
Lo importante es comprender cómo se calculan los impuestos.
En una compraventa de vivienda usada sujeta a ITP, la base imponible será, con carácter general, el mayor de estos tres importes:
El valor de referencia catastral.
El valor declarado por los interesados.
El precio o contraprestación pactada.
Por tanto, cuando el valor de referencia es superior al precio de compra, normalmente será el que determine la base del impuesto.
Imaginemos una operación con estos datos:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compraventa | 100.000 € |
| Valor de referencia catastral | 130.000 € |
| Tipo general del ITP en Andalucía | 7 % |
| ITP calculado sobre el precio | 7.000 € |
| ITP calculado sobre el valor de referencia | 9.100 € |
| Diferencia | 2.100 € |
En este supuesto, el comprador tendría que prever 9.100 euros de ITP, aunque solamente pague 100.000 euros por la vivienda.
El ejemplo utiliza el tipo general andaluz del 7 %. Existen tipos reducidos para determinadas adquisiciones cuando se cumplen los requisitos legales.
Por eso, antes de comprar una vivienda, no basta con conocer su precio: también hay que comprobar el valor de referencia y calcular correctamente los gastos de adquisición.
Aquí encontramos una diferencia importante.
El vendedor no tiene que calcular automáticamente su ganancia patrimonial utilizando el valor de referencia catastral.
En el IRPF, la ganancia o pérdida patrimonial se determina, con carácter general, por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, teniendo en cuenta los gastos e impuestos fiscalmente admitidos.
Para determinar el valor de transmisión se parte del importe efectivamente satisfecho, siempre que no sea inferior al valor normal de mercado. Si lo fuera, prevalecería este último.
Por tanto, vender por debajo del valor de referencia no implica, por sí solo, que el vendedor deba tributar en el IRPF por ese valor de referencia.
Eso no significa que cualquier precio resulte fiscalmente indiferente. Una operación con un precio anormalmente bajo puede requerir una justificación adicional, especialmente si existen relaciones familiares o circunstancias particulares.
También habrá que estudiar la posible plusvalía municipal, cuya regulación y cálculo son diferentes de los del ITP y del IRPF.
Es una situación que merece especial atención.
Una vivienda puede necesitar una reforma integral, presentar deficiencias importantes o tener características que afecten negativamente a su comercialización.
Si el valor de referencia no refleja adecuadamente esas circunstancias, puede estudiarse su impugnación mediante los procedimientos legalmente previstos.
Para ello, resulta conveniente disponer de documentación que permita justificar la discrepancia: fotografías, informes técnicos, documentación urbanística o un informe de valoración, según las características del caso.
No basta con afirmar que la vivienda vale menos. Es necesario aportar argumentos y documentación que respalden esa valoración.
La impugnación del valor de referencia se articula, generalmente, a través de la autoliquidación o de los recursos frente a la liquidación tributaria correspondiente.
Cuando el precio de venta es inferior al valor de referencia catastral, recomiendo comprobar tres cuestiones:
El precio de mercado: cuánto puede valer realmente la vivienda atendiendo a su ubicación, estado, superficie y características.
Las consecuencias fiscales: qué impuestos corresponden a comprador y vendedor y sobre qué valores deben calcularse.
La documentación: si existe alguna circunstancia física, jurídica, catastral o registral que pueda justificar la diferencia de valores.
Una misma vivienda puede tener un valor de referencia catastral, un valor de mercado y un precio de compraventa diferentes.
Confundir estas tres cifras puede llevar a tomar decisiones equivocadas.
No. Es posible pactar un precio inferior. Lo importante es que la operación sea real y que se cumplan las obligaciones fiscales correspondientes.
No. El valor de referencia no establece un precio mínimo obligatorio de compraventa. Su función es fiscal.
Con carácter general, sobre el mayor entre el valor de referencia, el valor declarado y el precio pactado, siempre que exista un valor de referencia aplicable.
No automáticamente. En una venta ordinaria se aplican las reglas del IRPF relativas al valor de transmisión y al valor normal de mercado.
Sí, mediante los procedimientos tributarios establecidos. Conviene analizar previamente si existen fundamentos suficientes y documentación que los justifique.
En mi trabajo de asesoramiento patrimonial en El Ejido encuentro situaciones en las que el precio de mercado de una vivienda y su valor fiscal no coinciden.
La solución no consiste en ajustar artificialmente el precio de compraventa, sino en comprender qué representa cada valor y cuáles son sus consecuencias.
Si estás pensando en comprar o vender una vivienda y tienes dudas sobre su valor de referencia, puedo ayudarte a estudiar la situación antes de tomar una decisión.
Preguntar no cuesta nada, y evita líos innecesarios.
¿Cómo se puede vender una parte de una vivienda en El Ejido?
Vender una vivienda completa es una cosa. Vender solo una parte es otra bastante distinta. Cuando una vivienda pertenece a dos o más personas, cada copropietario tiene una cuota sobre el inmueble. Esa participación puede venderse, pero antes de hacerlo conviene entender qué se está transmitiendo rea
¿Cuántas viviendas se venden realmente en El Ejido?
El mercado inmobiliario de El Ejido mantiene una actividad significativa, incluso en relación con otros municipios de la provincia. Hay compradores y hay movimiento, aunque eso no significa que cualquier vivienda se venda a cualquier precio.
Requisitos notariales para comprar o vender una vivienda en El Ejido
Comprar o vender una vivienda no consiste únicamente en acordar un precio y acudir a la notaría. Antes de firmar, es importante comprobar que la documentación del inmueble está en orden, que conocemos su situación jurídica y que no existen incidencias que puedan complicar la operación.
